Qu’est-ce que la loi LMNP? Il s’agit d’un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Dans cette loi, il est question de location de logements meublés au sein de résidences dites de services. On distingue plusieurs catégories de ce type de résidences :
La loi Malraux, c’est-à-dire ? Son éligibles tous les propriétaires d’immeubles ayant pour but de les rénover puis de les louer. Cela concerne les immeubles en « Secteur Sauvegardé » ou en « Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZZPAUP) ». Dans le premier cas, la réduction d’impôts sera de 30%, tandis que la réduction n’est que de 22% dans le deuxième cas. [Lire la suite]
C’est un dispositif gouvernemental en faveur de l’investissement immobilier locatif qui ne concerne que les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Les réductions d’impôts peuvent être de 6 000€ par an pendant 9 ans.
LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Tout type de contribuable peut réaliser un investissement en LMNP ou avoir un appartement a louer. En la matière, un contribuable est reconnu comme loueur meublé non professionnel si sa location lui permet de retirer un revenu annuel inférieur à 23 000 € et représente moins de la moitié de son revenu global. Si ces seuils sont dépassés, le contribuable devient Loueur Meublé Professionnel ou LMP. Ceci dit, cette dernière formule est encore plus intéressante au niveau fiscal.
L’investissement doit porter sur une acquisition immobilière de 300 000 à 400 000 euros maximums pour pouvoir louer un appartement. Au-delà de ce plafond, la valeur locative du bien immobilier fait que l’investisseur percevra plus de 23 000 € de loyer annuel ce qui ne lui permet plus d’entrer dans les critères d’éligibilité. En effet, à partir de cette somme, c’est une activité de Location en Meuble Professionnel qu’il réalise. À noter ainsi que réaliser un premier investissement en LMNP, déjà avantageux fiscalement, c’est faire un premier pas vers le statut de LMP. Concernant l’investissement LMNP Censi-Bouvard, il s’agit d’un dispositif permettant d’appuyer sur la pédale dans la constitution d’un patrimoine immobilier. L’investissement en LMNP Censi Bouvard permet de bénéficier en même temps un crédit de TVA et d’une réduction d’impôt. Pour le moment, celle-ci est fixée à 18 % sur le prix HT du bien. La condition sine qua non est l’acquisition d’un meublé dans une résidence de services. Notez enfin que dans un investissement LMNP le capital n’est pas garanti par conséquent l’investisseur n’est pas à l’abri d’une baisse des prix. Cependant, il a la possibilité de revendre le bien.
L’investisseur qui recherche un appartement à acheter s’il est constant et régulier peut se constituer un patrimoine immobilier grâce en partie à des réductions d’impôts sur l’appartement a louer particulier. De plus, s’il recourt à un emprunt, il n’a pas besoin d’un apport personnel, car pour une fois, l’acquisition peut se faire intégralement par emprunt bancaire. Et c’est là que réside deux autres avantages du dispositif. D’une part, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus. D’autre part, l’investisseur place à un taux supérieur au taux auquel il a emprunté. Enfin, si l’investisseur décède ou devient invalide, l’assurance décès ou invalidité sur son emprunt permet de liquider les remboursements restants. Lui ou bien ses héritiers acquièrent alors définitivement un capital (le bien immobilier) et s’assure de la perception régulière d’une rente (les loyers mensuels qui ne sont plus affectés au remboursement de l’emprunt). Voilà pourquoi en matière de LMNP il est judicieux de recourir à un emprunt bancaire. Enfin, il ne faut pas oublier d’évoquer les avantages fiscaux de la loi LMP – LMNP. L’investisseur déduira de ses revenus locatifs l’intégralité des charges d’exploitation et des taxes pour ne citer que les charges locatives et les intérêts d’emprunts. Or, le propriétaire ne peut amortir son bien immobilier que sur 20 ans minimum et le mobilier sur 7 ans. Les frais d’établissement quant à eux sont amortis sur une période allant de 1 à 5 ans. Pendant toute cette durée il récupère la TVA s’il s’agit de logements neufs situés dans des résidences qui proposent les services listés à l’article 260 D du CGI.
Quels sont les liens entre l’EHPAD et la LMNP ?
La traditionnelle maison de retraite ou MAPAD s’est substituée à l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD. Ce dernier désigne ainsi un établissement affecté à l’hébergement des personnes âgées dépendantes qui nécessite une assistance quotidienne et permanente. [Lire la suite]
Les résidences troisième âge sont plus communément appelées Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées ou EHPA. Elles peuvent faire l’objet d’une Location Meublée Non professionnelle.
Ces résidences avec services sont destinées aux personnes âgées autonomes. Autrement dit, dans les EHPA, les occupants de la résidence ne sont pas dépendants en ce sens qu’elles n’ont pas besoin de soins médicaux, mais plutôt d’une aide à la vie. Par exemple, une assistance lorsqu’ils prennent leur repas. [Lire la suite]
Le LMNP choisit entre le régime micro-BIC dit régime forfaitaire et le régime réel. Le micro-BIC concerne les recettes n’excédant pas 32.100 € annuels. Ces recettes bénéficient d’un abattement de 50 % et de ce fait seule la moitié est imposable. En outre, il n’y a aucune possibilité de créer des déficits. Ce régime est avantageux si les charges sont en deçà du seuil des 50 % non imposable. Le régime réel est réservé aux recettes de plus 32 100 €. Ici pour réduire le montant imposable, il faut déduire des recettes l’intégralité des charges, mais aussi les amortissements. Du coup, les recettes sont diminuées et par voie de conséquence les impôts également. [Lire la suite]
Les résidences étudiantes sont constituées d’une centaine de logements en plus de locaux spéciaux telles que laverie, salle de sport, cafétéria. Les appartements sont essentiellement des studios et des T2 meublés et équipés. L’investisseur achète un ou plusieurs appartements situés dans une unique résidence ou dispersés entre plusieurs résidences. [Lire la suite]
Comment fonctionne la fiscalité de la LMNP ?
Les bénéfices tirés de la location de locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) car il s’agit d’une activité réputée commerciale par nature. Cependant, il existe des locations en meublé non professionnel exonéré d’impôt. C’est le cas lorsque la location porte sur une ou plusieurs pièces de l’habitation principale, à condition que le locataire meublé fasse de ces pièces sa résidence principale et que le loyer soit raisonnable. C’est également le cas des chambres d’hôtes qui consiste à louer une ou plusieurs pièces de l’habitation principale à un individu sans que celui-ci y élise domicile. L’exonération n’est appliquée sur si le revenu des locations est inférieur à 760 € par an. Outre les deux régimes qui seront présentés ci-dessous, il existe deux autres impôts auxquels sont soumis les propriétaires selon leur profil à savoir le régime des plus-values immobilières privées et l’impôt de solidarité sur la fortune. [Lire la suite]
Comment se déroulent l’achat et la location dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle ?
Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut en premier lieu prêter attention à l’emplacement du bien immobilier. [Lire la suite]
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