Le LMNP choisit entre le régime micro-BIC dit régime forfaitaire et le régime réel. Le micro-BIC concerne les recettes n’excédant pas 32.100 € annuels. Ces recettes bénéficient d’un abattement de 50 % et de ce fait seule la moitié est imposable. En outre, il n’y a aucune possibilité de créer des déficits. Ce régime est avantageux si les charges sont en deçà du seuil des 50 % non imposable. Le régime réel est réservé aux recettes de plus 32 100 €. Ici pour réduire le montant imposable, il faut déduire des recettes l’intégralité des charges, mais aussi les amortissements. Du coup, les recettes sont diminuées et par voie de conséquence les impôts également.
Réduction d’impôt et récupération de la TVA
Grâce à la LMNP, les investissements réalisés en immobilier de location, comme sur Aktifimmo en 2009 et 2010 ont bénéficié d’une réduction d’impôts de 25 %. Ce taux a été abaissé à 18 % pour les investissements réalisés en 2011 et à 11 % pour ceux qui seront faits en 2012. La réduction d’impôt est calculée sur le montant du prix de revient inférieur à 300 000 € du logement. La fraction excédentaire est amortie permettant ainsi une optimisation fiscale maximum. Cette réduction d’impôts est accordée pendante 9 ans et de manière linéaire. Enfin, ce crédit d’impôt est complété par la possibilité de récupérer la TVA pour les investissements portant sur les résidences avec services (résidences étudiantes, EHPAD, EHPA) qui fournissent au moins trois des quatre services suivant : l’accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, la buanderie (lessive et repassage) et le ménage des logements. Ces résidences sont considérées comme des établissements commerciaux et de ce fait, leur achat est assujetti à une TVA de 19,6 %. L’investisseur peut ainsi envisager un remboursement de la T.V.A. qui a grevé l’acquisition. En procédant ainsi, il réussit à baisser le coût d’acquisition de manière de près de 20 %.
Déficit, amortissement et plus values
Si l’activité de LMNP est déficitaire sur une année, les déficits sont imputables sur les bénéfices générés par des activités non professionnelles réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes. Ces bénéfices sont soumis au régime d’imposition des BIC. Il faut toutefois noter que ce report n’est que théorique, car le régime des BIC ne permet pas de constater un déficit. D’ailleurs, la déduction des amortissements dans le cas où le résultat d’exploitation est positif rend impossible la création ou l’augmentation d’un déficit. La LMNP permet en outre l’amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et celui de l’immobilier hors foncier entre 20 et 40 ans mentionne sur son site Les Clés du Midi, professionnel des annonces immobilières sur le web. En fait, on peut profiter d’une cascade d’avantages fiscaux : report des amortissements non déduits sans limitation de durée, application du régime des plus-values privées aux plus-valus réalisées, exonération des plus values réalisée par l’exploitation d’un bien détenu depuis quinze ans, prise en compte des locaux d’habitation loués meublés dans le calcul de l’ISF puisque les annonces immobilières de locaux, ne sont considérés comme des biens professionnels.
La LMNP ouvre droit à une série d’avantages fiscaux même si avec les années on constate qu’elles sont moins importantes. Les taux ont en effet tendance à diminuer. Toutefois, ce type d’investissement immobilier http://www.consortium-immobilier.fr reste conseillé aux contribuables qui souhaitent jouir d’une retraite confortable.
